Bailleurs sociaux : face à l'apparition de nouveaux enjeux, quels axes de développement favoriser ?

Bailleurs sociaux : vers une nouvelle ère ? 

Le marché des logements sociaux et ses acteurs 

Ces dernières années le rôle des bailleurs sociaux est devenu plus que jamais indispensable et cette tendance s’est intensifiée par plusieurs législations à fort impact impulsée depuis 2000 par la loi SRU. Les bailleurs sont les piliers de ce marché qui gère un large parc de logements destinés à des ménages aux revenus modestes.  

Plus récemment, en 2018 et 2021, l’entrée en vigueur de la loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) puis de la loi Climat, a confronté les bailleurs sociaux à de nombreux nouveaux défis, les contraignant à jongler entre une demande de logement en constante évolution, des restructurations et des contraintes toujours plus importantes.  

Quelques chiffres clés du secteur en fin d’année 2023 : 

En dépit de l’augmentation constante de ces chiffres, les principaux acteurs du secteur ont vu leur nombre diminuer drastiquement. Regroupements, recherche d’efficacité ou contraintes financières sont autant de causes de cette diminution. 

Loi ELAN : quel bilan 6 ans plus tard ? 

Promulguée le 23 novembre 2018, la loi ELAN a engendré la construction de plus de logements, la simplification des normes, la protection des plus fragiles, les transitions énergétiques et numériques au service des habitants. En d’autres termes : 

• Favoriser la construction et la rénovation de logements 
• Améliorer l’accès au logement pour tous 
• Renforcer le cadre de la location 
• Lutter contre les logements insalubres et les marchands de sommeil 
• Moderniser et simplifier les procédures d’urbanisme 

Pourtant, plusieurs années après son adoption, le bilan est mitigé et certains obstacles persistent. 

La complexité administrative et réglementaire demeure un problème majeur. Les demandes d’approbation pour les projets de construction et de rénovation sont généralement longues et onéreuses, ce qui a limité l’efficacité des nouvelles mesures. 

Le financement reste insuffisant pour atteindre les objectifs ambitieux en matière de logement durable et de rénovation (passoires thermiques et logements insalubres). Les acteurs se heurtent à un manque de moyens et des ressources allouées bien en deçà des besoins réels.  

Des résistances locales et inégalités territoriales se manifestent également pour les projets de densification ou de réaménagement urbain. Avec des écarts de dynamisme et de capacité de financement des collectivités, les disparités se sont accentuées dans l’application de la loi.  

Quels nouveaux enjeux pour les bailleurs sociaux ? 

Les bailleurs sociaux font face à des enjeux persistants mais aussi émergents. On peut les classer selon 3 grandes catégories. 

Les enjeux stratégiques et réglementaires : 

Les acteurs du marché doivent sans cesse s’adapter aux évolutions législatives et réglementaires en matière de construction et d’accessibilité. 

Une attention particulière doit être accordée à la recherche de nouveaux modèles économiques pour pallier la réduction des subventions et à l’augmentation des coûts, notamment avec les récents regroupements (pour les bailleurs sociaux dont le nombre de logements en gérance est inférieur à 12.000) 

Les enjeux sociaux et de service : 

Avec une population changeante de plus en plus diversifiée, la gestion de la demande doit être améliorée pour s’adapter à l’offre de logements, comme aux différents demandeurs en promouvant la mixité sociale. Cela se traduit également par une adaptation des logements et une augmentation de l’accessibilité en réponses aux nouveaux besoins des populations. 

Dans une démarche d’amélioration de la qualité des services, le renforcement de la relation avec les locataires devient primordial, avec la création d’une communication multicanale pour ne pas marginaliser certaines parties de la population. 

Les enjeux environnementaux et technologiques / numériques :  

Organiser une transition énergétique fluide (notamment liée à la loi Climat) en mettant aux normes les passoires thermiques dans des délais serrés (DPE G en 2025 et DPE F en 2028). Actuellement, ces logements représentent 6% du parc social soit environ 300.000 logements.  

Les acteurs doivent également adopter de nouvelles technologies pour optimiser la gestion du parc et répondre aux attentes modernes internes et externes (gestion, communication, …). 

Assurer une veille sur la réponse aux changements climatiques en cours et à venir, et aux changements démographiques.  

Dans ce contexte, quels axes de développement favoriser ? 

Le cabinet a identifié deux axes majeurs afin de répondre aux différents enjeux et de fluidifier l’expérience collaborateur et l’expérience client. 

Regroupement : mutualiser pour mieux gérer 

Dans ce secteur en pleine restructuration les enjeux et opportunités sont nombreux. En amont de l’alignement de l’organisation, un diagnostic organisationnel clair doit impérativement être établi. Les actions qui en découlent nécessitent un accompagnement de premier plan dans les changements organisationnels, les processus métiers et outils. 

La fusion des structures conduit les bailleurs sociaux à devoir sécuriser leurs recettes et maitriser leurs coûts. En restructurant efficacement leur gestion et en partageant leurs ressources, ces acteurs peuvent créer de nouveaux cadres organisationnels.  

En effet, la mutualisation permet une augmentation de l’efficacité, une meilleure utilisation de ressources humaines et un partage des savoirs optimisé. 

Modernisation : cap sur la digitalisation  

D’autre part, la paupérisation des locataires oblige les bailleurs à repenser et renforcer leurs dispositifs de lutte contre les impayés. Ces nouvelles actions s‘inscrivent dans une démarche de modernisation des processus.  

La digitalisation des parcours client mais aussi des parcours collaborateurs au sein même des organisations, devient nécessaire pour l’ensemble des acteurs : 

• Création d’applications mobiles afin de faciliter les communications avec les locataires tout en leur permettant de gérer les demandes de maintenance, le paiement des loyers ou encore l’accès aux informations importantes (logement, quartier, …).

• Utilisation du Big Data pour mieux comprendre et optimiser la gestion du parc et prévoir les tendances du marché pour s’adapter à la demande, grâce à la récolte et l’analyse de grandes quantités de données. 

• Intégration de l’Intelligence Artificielle dans l’automatisation des processus de gestion afin d’affiner la sélection des candidatures, d’optimiser la maintenance. Ou encore l'ajout de nouveaux systèmes d’assistance virtuelle pour les locataires.  

Conclusion 

Après avoir accordé une attention soutenue à l’adaptation aux nouvelles lois, les bailleurs sociaux doivent désormais reconsidérer leurs structures après avoir identifié les enjeux et opportunités. Dans cet environnement en changement perpétuel, les acteurs doivent s’adapter pour répondre à des populations et des besoins de plus en plus variés et spécifiques. Pour assurer une bonne coordination interne et externe, la modernisation et la réorganisation management de leur fonctionnement deviennent plus que jamais des priorités.